Se loger

Quelques conseils classiques mais bons à rappeler, illustrés de quelques situations vécues….

Version du 23 juillet 2020

1. Montant des loyers

Un ordre de grandeur des loyers début 2020 : 1000 dinars par chambre, à moduler selon le quartier et l’état de la maison. Il s’agit de prix de maisons réellement louées, les montants affichés sur les annonces étant ‘avant négociation’. Demandez si les taxes sont comprises, certains propriétaires les ajoutent au loyer. Ce montant a été confirmé par une enquête auprès des membres de Tunis-Accueil en avril 2020, dont les conclusion sont plus bas

2. Sources d’information

Outre les agences immobilières, et le bouche à oreille, il y a des sites comme Mubawab, Tayara, ou Tunisie-annonce.  Sur ces sites on trouve 3 types d’annonces :

  • les perles rares, annonces publiées par les propriétaires, qui sont parfois de très bonnes affaires (pas sur Mubawab, réservé aux agences)
  • les « appats », fausses annonces qui proposent des biens bon marché, mais qui sont toujours « déjà loués ». Ces annonces permettent aux agences d’entrer en contact avec les clients.
  • les biens surévalués, difficiles à louer. Si vous voyez une même maison proposée par plusieurs agences (parfois à des prix différents), c’est que le logement rentre dans cette catégorie

Les annonces renvoient parfois vers des agents même si on a l’impression que ce sont les propriétaires qui ont posté l’annonce.

3. Prendre son temps

C’est un choix qui vous engage, vous et votre famille, pour 3 à 4 ans, alors autant prendre son temps. Pouvez-vous envisager de rester dans une location provisoire le temps de découvrir la région et de trouver une maison où vous vous sentirez bien?

4. Choisir son agent

Parmi les agents, il y a ceux qui sont officiels, avec pas-de-porte, site Internet, et les autres, comme les « sam-sam », agents informels. Il s’agit parfois de gardiens de résidence. Il y a aussi les agents de relocation, dont la mission est plus étendue : ils peuvent vous aider à choisir une école, à vous orienter dans votre nouvelle ville etc.

La clef du succès est de ne pas se limiter à un agent, mais d’en contacter le plus possible. Fiez-vous à votre instinct si vous avez un doute sur la déontologie de l’agent, demandez autour de vous pour connaitre sa réputation.

Méfiez-vous en particulier dans les cas suivants :

– votre agent dit qu’il faut se décider vite, que c’est la haute saison, que la demande est forte, que les prix grimpent
– vous vous rendez compte vous-même de défauts de la maison ou du quartier avant que votre agent vous en ait informé : soit il n’a sincèrement pas vu les défauts (alors vous pouvez douter de ses compétences), soit il espère que vous ne les verrez pas (alors vous pouvez douter de son honnêteté).
– il vous montre des maisons qui vous paraissent surévaluées sans vous dire que c’est négociable. Si une maison de 4 chambre coûte plus de 4000 dinars, un logement de trois chambres coûte plus de 3000 dinars, c’est qu’il doit y avoir une bonne raison : vue, proximité de l’école… . Il y a des quartiers agréables à vivre où vous trouverez des maisons moins chères que ça.
– il ne connait pas le quartier, il trouve que l’idée d’aller parler aux voisins est étrange, il vous décourage de le faire.

Les tarifs des agents sont généralement d’un mois de loyer pour le locataire. Posez la question avant de visiter.

5. Vérifier le quartier

Une maison vous plaît ? Vérifiez le quartier ! Faites le tour des voisins et posez au moins ces deux questions :

1. « est-ce que vous connaissez le propriétaire de ce logement ? »
2. « que pensez-vous du quartier ? »

Essayez de savoir s’il y a du bruit (chiens la nuit, restaurants le week-end, …) ; des moustiques en saison ; des travaux prévus ; des odeurs d’égout après la pluie ; d’autres problèmes de voisinage, de circulation, selon les saisons…

6. Employés

Parfois les propriétaires proposent de reprendre les employés de maison qui sont déjà sur place. Attention : ces derniers risquent de considérer que le propriétaire reste leur « vrai patron ».

7. Vérifier la maison

Demandez à entrer en contact avec le locataire précédent, au moins à avoir son email. Si ce n’est pas possible, ce n’est pas bon signe. En effet, c’est lui qui connaît le mieux la maison (ses qualités et ses défauts).

Passez du temps à vérifier la maison, faites-vous éventuellement aider d’un ami ou d’un professionnel.

Prévoyez au moins deux heures pour cette visite et regardez TOUT. D’après la dernière enquête de Tunis-Accueil, les principaux problèmes viennent de l’humidité et des fenêtres.
– traces d’humidité, d’infiltrations, fissures,
– portes et fenêtres : pas un joint ne doit manquer, ni même bouger; pas une fissure, pas un espace laissant passer le jour.
– clim : fonctionnement, propreté des filtres, l’isolation des tuyaux extérieurs;
– chauffage : testez-le, même en été, faites-vous expliquer le système. Idem s’il y a un chauffe-eau solaire, des panneaux photovoltaïques. Notez s’il y a des pièces non chauffées, en particulier les pièces de service. Vérifiez l’aération de la chaufferie, l’état de sa porte (des gaz de combustion pourraient-ils entrer dans les pièces à vivre).
– électroménager : testez !
– plomberie: qualité du métal des robinets, fuites, état des flexibles, écoulement de l’eau, état des siphons, des trappes d’accès aux douches et baignoires,
– Gaz de ville : demandez un tuyau neuf.
– Électricité : testez les prises (les fiches ne doivent pas bouger une fois branchées), vérifiez la présence des va-et-vient.
– portes: testez les clefs des portes intérieures, changez les canons des serrures des portes extérieures. Il arrive que les salons et sous-sols n’aient pas de porte. Ce n’est pas facile pour chauffer ou climatiser. Vous ne pourrez peut-être rien y changer mais c’est à noter.
– puits et citernes : tester les pompes, la qualité de l’eau (odeur ? couleur ?)
Notez tous les défauts.

8. Le contrat

Lisez bien le contrat et corrigez ce qui ne convient pas. N’hésitez pas à demander l’avis d’un avocat. Si vous n’en connaissez pas, demandez à votre ambassade. Évitez les clauses suivantes, assez courantes mais ennuyeuses ;
– celle qui stipule que vous ne pouvez donner votre congé qu’à la date anniversaire de la signature
– celle qui vous demande de repeindre ou faire des réparations avant de partir
– l’augmentation de 5% par an est classique mais vous pouvez négocier
– les cautions qui font plus de deux mois de loyer

La signature doit être légalisée à la municipalité, d’abord par le propriétaire, puis par vous, éventuellement à quelques jours d’écart. Une fois que le propriétaire a signé, il est engagé.
Le contrat doit être ensuite enregistré à la Recette des finances, y compris si vous êtes diplomate.

9. Les conclusions de l’enquête

Tunis-Accueil a proposé en avril 2020 une enquête sur les locations de logement. 93 personnes ont répondu. 75 % d’entre elles, soit 70 personnes, ont dit être locataires. Voici les conclusions de cette enquête.

Un des buts de l’enquête était de connaitre les prix des locations, pour pouvoir mieux conseiller les nouveaux arrivants ou ceux qui sont en fin de bail et qui envisagent une renégociation de leur contrat. Un des points que Tunis-Accueil voulait vérifier était cette impression que « pour une maison avec jardin et piscine, il faut compter environ 1000 dinars par chambre ». L’enquête avait des ambitions plus larges, comme évaluer le surcoût apporté par la terrasse, le garage, le quartier, l’année de location, etc.

Sur le premier point, les conclusions sont extrêmement  claires : les personnes qui ont répondu paient en effet, en moyenne, « 1000 dinars par chambre », soit 3000 dinars pour un logement de 3 chambres, 4000 dinars pour 4 chambres, 5000 dinars pour 5 chambres etc.

En revanche, aucune corrélation nette n’a été mesurée avec les autres éléments, seule la présence de la piscine semble être signe d’un loyer plus élevé. Il y a trop de facteurs en jeu pour que cette enquête puisse apporter des réponses.

Une bonne nouvelle : 90% des personnes disent avoir de bonnes relations avec leur propriétaire et 90% sont satisfaites de leur logement.

Les soucis les plus souvent cités sont les problèmes de fenêtre et les moustiques. Points à vérifier, donc, si vous cherchez un logement.

Conclusion : les membres de Tunis-Accueil louent leur maison environ « 1000 dinars par chambre », montant à moduler en fonction de l’état de la maison, du quartier etc. Les principaux problèmes viennent de l’état des fenêtres et des moustiques. Les relations avec les propriétaires sont plutôt bonnes et les locataires sont généralement satisfaits de leur logement.

10. Les plus belles arnaques (pour finir en beauté)

Voici quelques cas réels :
– la maison sans chaudière : la maison a des radiateurs. En novembre, Guylaine cherche à allumer la chaudière. Elle ne l’a jamais trouvée! Elle a changé de maison.
– l’agent non mandaté : Béatrice répond à une petite annonce, c’est un agent qui lui répond en se faisant passer pour le propriétaire. Le propriétaire n’a jamais mandaté cet agent mais lui et Béatrice devront tout de même lui verser une commission (un mois de loyer chacun)
– le remboursement de l’emprunt de la STEG : Marie ne comprend rien à sa facture STEG, elle se la fait expliquer. Elle apprend alors qu’elle rembourse l’emprunt que le propriétaire a contracté auprès de la STEG pour installer des panneaux solaires, et en plus, que ces panneaux ne fonctionnent pas depuis des mois. Le propriétaire, informé, soutient que c’est à Marie de rembourser cet emprunt « puisqu’elle bénéficie des panneaux » (qui ne marchent pas!)
– l’adresse du propriétaire et la description fantaisiste de la maison : sur le contrat de Marie, l’adresse du propriétaire est l’adresse de la maison louée, ce qui fait que si elle écrit à son propriétaire, c’est elle-même qui reçoit sa lettre
– pas de quittance : le propriétaire ‘oublie’ de vous donner vos quittance, c’est arrivé à plusieurs personnes. Il s’agissait de propriétaires qui ne paient pas leurs impôts et qui tentent de limiter les signes montrant que la maison est louée (dans le genre de situation, les contrats d’eau et de STEG restent au nom du propriétaire, son courrier continue d’arriver ‘chez vous’ etc.)

Vous voilà maintenant un peu mieux armés pour vous aventurer dans le monde de l’immobilier du Grand Tunis….

N’hésitez pas à nous faire part de votre propre expérience, ou à nous donner toute remarque sur ce sujet. Pour cela écrire à : secretaire@tunis-accueil.com